収益物件を見るポイント

■ 収益物件を見るポイント

・収益物件の利回り、空き室、収支の確認
収益物件の利回りは実質の利回りをチェック、稼動具合を見て、収支を予測します。そしてローンが支払えるか、修繕費用は確保できるかなどをシミュレーションしましょう。

・ 収益物件の権利関係
たいていは収益物件の土地建物の所有権ですが、たまに借地上に建った物件があり、建物の所有権だったりします。その分、安いですけど、借地料金を支払うことになります。
また、土地建物の権利関係が複雑なものは、しっかり確認しながら進めたいところです。不動産屋もしっかり対応してくれるかどうかもポイントです。あまり不安であれば、そういった収益物件には手を出さないほうが賢明かもしれません。

・ 収益物件の利便性
駅に近い、スーパーが近い、学校が近いなど。当然、利便性が良いほうが空き室のリスク軽減にもなりますし、収益物件の人気も維持できます。

・ 収益物件の間取り
最近のニーズに対応できるかどうか？将来リフォームなどで改善の余地はあるか？人気のある間取りなどは不動産屋に聞いて見たり、新築のマンションで傾向を知ることも出来ます。
また、狭すぎるワンルームの収益物件は将来性がないと言われていて不安なので、現状収益が維持できていても、個人的に避けてます。
収納は当然多いほうが良く。バス・トイレは別が良いです。
入居者の持ち物が置けるスペースがあるかどうかもポイントで、冷蔵庫などは大型化していますし、最近は、ファミリータイプ物件で、流行の食器洗い乾燥機が置けないと入居者を逃すかもしれませんね。

・ 収益物件の設備
主にお風呂、洗面所、トイレ、キッチン。古すぎる設備は将来入れ替える可能性があります。当然、収益性が重要になってきます。ただ、購入時に入居者がいる場合、収益物件の室内を見れないことがほとんどなので、不動産屋を通してオーナーさんに現状を、できるだけ聞いてみましょう。
クッションフロアー、ジュータン、壁紙などは、退出時などにリフォームして入れ替えることが多いです。フローリングは、結構長持ちするようです。
ちなみに、私のアパート物件はもともとジュータンでしたが、退出時にクッションフロアーにしました。両方とも、はがして張るだけのようですね。
フローリングにリフォームすることもできますが、クッションフロアーやジュータンより割高ですし、建物が木造なので2階をフローリングにした場合、物音が下に響くのではと心配です。

・ 収益物件の建築構造と築年数、残りの耐用年数の確認
1980年より以前の収益物件は、耐震性に問題があります。物件の屋根が瓦屋根の場合、地震の際に屋根の重みで全壊しやすいようです。
収益物件の残りの耐用年数は、ローンの期間にも影響してきます。
例えば、マンションの耐用年数は、47年。築20年であれば、残りの耐用年数は27年です。
金融機関にもよりますが、ローンは残りの耐用年数を基準に27年くらいまで組めると思います。
ローン期間が短くなればなるほど、ひと月の返済金額も上がります。収益から返済可能かどうか、いくら残るのかなど計算してみます。

【法定耐用年数】
マンション （ＲＣ造、ＳＲＣ造）　47年
重量鉄骨系プレハブ　34年
軽量鉄骨系プレハブ　27年
在来木造・木質系プレハブ　22年

・ 収益物件の日当たり
日当たりの良い収益物件は、やはり人気がありますよね。ファミリー向けの場合は特に気にする入居者の方も多いと思います。
ワンルームタイプの収益物件は駅の近くであれば、日当たりはあまり気にしなくても大丈夫なときも。住民は、昼間は仕事か学校に行っていて家にあまりいないし、日当たりよりも、通勤通学の利便性を重視する傾向があるようです。

・ 近隣の工事の予定（広い空き地や駐車場などあれば特に）。
とつぜん目の前の空き地にマンションが建設され、収益物件の日当たりが悪くなったりすることも。商業地域ではたまに聞く話です。分譲マンションで問題になることもありますよね。

・駐車場
郊外など駐車場のニーズが多い地域であれば、駐車場付きか、もしくは近隣に駐車場を確保できる収益物件を購入したいですね。

・ 収益物件の管理状況、居住状況
社宅などであれば、管理が行き届いていないことがあるようです。
私が見た物件では、借り上げ社宅で、空き部屋がとても汚くて、居住中の部屋も含め全面リフォームが必要だと言われました。
出たてほやほやで不動産屋も始めてみる物件で、一緒に見に行ったのですが、あまりひどかったのでさすがにやめたほうが良いと。また、社宅はそういう物件が多いようです。
ほか、水道の高圧洗浄、リフォーム、屋根、外壁修繕の履歴など、自分が管理することになったときの費用面などどれくらいかかりそうか、イメージできます。
庭に草木が多い場合、夏に剪定する必要が出てきます。私のアパートがそうです。自分でやるか、業者にお願いするか、迷いますが、業者に10万くらいでお願いしてます。

あと、住民がどんな方々なのか聞いておきます。ヤクザだとちょっと怖い...。

・ 雨の日の水はけ、側溝の有無。雨に日に見れたら見てみましょう。大雨ですぐ洪水になったら困ります。

■地域を見る その地域の不動産屋に聞いてみましょう。電話でも大丈夫です。

・ 地域性・利便性
人気の地域、観光地、駅前の特徴、交通の便、商店街、安いスーパー、学校、病院などの施設。そもそも賃貸住宅のニーズがあるかどうか。
とうぜん利便性が良いほうが良いですね。
あと、人気のある地域は家賃も多少高く、済みたいと思う人も多いはずです。
観光地はシーズン中、いきなり目の前の道路に路駐されたり車通り異様に多くなったり、いろいろ変化があります。徒歩の観光客の使う道沿いも結構うるさかったりします。

・ 主な客層、賃貸物件に対するニーズの把握
大学や大きな工場や会社があれば、ワンルームのニーズが多いかもしれません。
そして、ワンルームタイプの競争も結構激しいかもしれません。 ワンルームの中でも、どのようなタイプが良いか調べる必要があります。立地が悪ければ、より広いワンルームなどなにかしら強みが必要になりそうです。

・ その地域の中でも、さらに人気のエリアや人気のないエリア
人気のないエリアは空室が出る可能性や、家賃相場も低いなどを覚悟しておきます。購入する場合は、どんどん値下げしたいところです。
人気のあるエリアやとても利便性の良いエリアは多少古くても結構、住んでいますね。築30年でも、駅から3分の物件は、満室なんてこともあります。でも、古すぎると今度は地震が心配ですけど。

・ 災害状況、過去の地震や洪水など
しかし、心配しすぎもきりがないかも。でも近年洪水が多いのでそれは気をつけたい。

・ その他、人口の増減、土地の値下がり状況、治安状況など
空き巣が多ければ、良い鍵を設置しよう！