収益物件Web－ネットで探せる収益物件情報－

【無料レポート】不動産投資無料レポート　リスト

インターネット上にある不動産投資についての無料レポートを紹介します。

無料レポート1：はじめての不動産投資／パワー不動産投資マニュアル　

 無料レポート2：アパート経営・不動産投資実践会無料レポート！
『ゲリラ的不動産投資法』の詳細を今すぐ見る！

無料レポート3：なぜお金持ちは不動産投資をするのか？

無料レポート4：２０代でもできる！アパート丸ごと一棟買ってセミリタイアしよう

無料レポート5：【１年２００％リターン】海外不動産投資レポート　アメリカ不動産編

無料レポート6:ど素人を月収３３万円のアパートオーナーにした不動産鑑定士補の無料コンサル

無料レポート7：儲かる大家さんになる不動産投資術

無料レポート8：間違いだらけの不動産投資Vo.1～退職までに年収分の不労所得を作る！～

【節税対策】不動産投資による節税

日本における不動産投資による節税の指南書！

「パワー不動産投資マニュアル」この方法を知れば日本もタックスヘイブン

不動産投資・アパート経営による節税の話です。
節税に適したアパート物件・効率的な節税方法について紹介されています。
企業経営者や、年収1000以上あれば節税効果抜群！

◎投資して収益を得つつ、本業の税金まで安くするワザとは？
◎節税効果の高い3つのタイプの不動産とは？
◎税引き後のキャッシュフローをプラスにしていくワザとは？
◎節税効果を最大にする売主との交渉ポイントとは？
◎保険屋では絶対に教えてくれない格安の地震、火災保険とは？
などなど、
これ以上の不動産投資節税の解説書はありません。

【資金計画】国民生活金融公庫のアパートローン

アパートローンは、国民生活金融公庫でも融資を受けることが出来ます。
固定金利で利率も低いのでおすすめです。
ただ、融資を受けるにはコツがあります。
そのコツを解説しているレポートがあります。

面白い程「国民生活金融公庫」が分かるレポート

融資成立に向けてサポートつきです。

■国金の基本が分かる
■国金融資を受けたサラリーマン大家の生の体験談が見れる
■国金融資を成功させる３つのポイントが分かる
■最大の難関！抵当権設定後の融資を乗り切る方法が分かる
■融資を引き出す事業計画書の書き方が分かる
■現役国金の本店融資担当職員のインタビューが見れる
また、特典として、
■融資シミュレーションソフトの無料ダウンロード
■コテツ＆けいすけの無料事業計画書添削（１年間有効）
■コテツ＆けいすけの無料スカイプ（パソコン電話）相談（３０分×２回）
が付いてきます。

【資金計画】自己資金について

不動産投資をする際の自己資金はおよそ物件の2割から3割です。
7割ほどの融資を受けて、不動産投資物件を購入します。

購入予定の不動産の担保価値が高ければ、より多くの融資を受けることができます。もちろん、銀行により基準はさまざまですので、最寄の銀行で確認することをオススメします。

自己資金ゼロということを良く耳にしますが、それは担保価値の高い物件で、所在地も将来性のある街これから人口が増える見込みのある街などであれば、可能なこともあるようです。
ただし、仲介手数料や登記費用、不動産取得税などがありますので、やはり自己資金はある程度必要になります。

【不動産投資と税金】固定資産税

■固定資産税とは
固定資産税は、毎年1月1日に固定資産（土地、建物等）を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金です。

固定資産の所有者とは？
不動産投資用の物件を購入したら、その物件のある市町村に毎年固定資産税を支払います。
所有者というのは、具体的には、以下の人を指します。
土地：登記簿又は土地補充台帳に所有者として登記又は登録されている人
家屋：登記簿又は建物補充台帳に所有者として登記又は登録されている人
償却資産：償却資産台帳に所有者として登録されている人

■税額の計算
税額＝課税標準額×税率（1.4％）

【不動産投資と税金】不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得した際に課される税です。

■納める人
土地や家屋を売買、交換、贈与、建築などにより取得した人。

■納める額
不動産の価格　×　税率

税率は
平成18年4月1日以降
土地：3％
住宅：3％
住宅以外の家屋：3.5％（平成20年4月 1日からは4％）

です。

ただし、課税標準価格が次の金額に満たないときは、不動産取得税は課税されません。

土地：10万円
家屋（新築、増築、改築）：23万円
その他：12万円

■申告
新築住宅とその土地、一定の条件を満たした中古住宅とその土地について、住宅控除や住宅用土地の減額を受けるためには、不動産を取得したという申告に併せてこれらの軽減措置を受けたい旨の申告をすることが必要です。

■納税
納税通知書により定められた期限までに納めます。

収益物件を見るポイント

■ 収益物件を見るポイント

・収益物件の利回り、空き室、収支の確認
収益物件の利回りは実質の利回りをチェック、稼動具合を見て、収支を予測します。そしてローンが支払えるか、修繕費用は確保できるかなどをシミュレーションしましょう。

・収益物件の権利関係
たいていは収益物件の土地建物の所有権ですが、たまに借地上に建った物件があり、建物の所有権だったりします。その分、安いですけど、借地料金を支払うことになります。
また、土地建物の権利関係が複雑なものは、しっかり確認しながら進めたいところです。不動産屋もしっかり対応してくれるかどうかもポイントです。あまり不安であれば、そういった収益物件には手を出さないほうが賢明かもしれません。

・収益物件の利便性
駅に近い、スーパーが近い、学校が近いなど。当然、利便性が良いほうが空き室のリスク軽減にもなりますし、収益物件の人気も維持できます。

・収益物件の間取り
最近のニーズに対応できるかどうか？将来リフォームなどで改善の余地はあるか？人気のある間取りなどは不動産屋に聞いて見たり、新築のマンションで傾向を知ることも出来ます。
また、狭すぎるワンルームの収益物件は将来性がないと言われていて不安なので、現状収益が維持できていても、個人的に避けてます。
収納は当然多いほうが良く。バス・トイレは別が良いです。
入居者の持ち物が置けるスペースがあるかどうかもポイントで、冷蔵庫などは大型化していますし、最近は、ファミリータイプ物件で、流行の食器洗い乾燥機が置けないと入居者を逃すかもしれませんね。

・収益物件の設備
主にお風呂、洗面所、トイレ、キッチン。古すぎる設備は将来入れ替える可能性があります。当然、収益性が重要になってきます。ただ、購入時に入居者がいる場合、収益物件の室内を見れないことがほとんどなので、不動産屋を通してオーナーさんに現状を、できるだけ聞いてみましょう。
クッションフロアー、ジュータン、壁紙などは、退出時などにリフォームして入れ替えることが多いです。フローリングは、結構長持ちするようです。
ちなみに、私のアパート物件はもともとジュータンでしたが、退出時にクッションフロアーにしました。両方とも、はがして張るだけのようですね。
フローリングにリフォームすることもできますが、クッションフロアーやジュータンより割高ですし、建物が木造なので2階をフローリングにした場合、物音が下に響くのではと心配です。

・収益物件の建築構造と築年数、残りの耐用年数の確認
1980年より以前の収益物件は、耐震性に問題があります。物件の屋根が瓦屋根の場合、地震の際に屋根の重みで全壊しやすいようです。
収益物件の残りの耐用年数は、ローンの期間にも影響してきます。
例えば、マンションの耐用年数は、47年。築20年であれば、残りの耐用年数は27年です。
金融機関にもよりますが、ローンは残りの耐用年数を基準に27年くらいまで組めると思います。
ローン期間が短くなればなるほど、ひと月の返済金額も上がります。収益から返済可能かどうか、いくら残るのかなど計算してみます。

【法定耐用年数】
マンション（ＲＣ造、ＳＲＣ造）　47年
重量鉄骨系プレハブ　34年
軽量鉄骨系プレハブ　27年
在来木造・木質系プレハブ　22年

・収益物件の日当たり
日当たりの良い収益物件は、やはり人気がありますよね。ファミリー向けの場合は特に気にする入居者の方も多いと思います。
ワンルームタイプの収益物件は駅の近くであれば、日当たりはあまり気にしなくても大丈夫なときも。住民は、昼間は仕事か学校に行っていて家にあまりいないし、日当たりよりも、通勤通学の利便性を重視する傾向があるようです。

・近隣の工事の予定（広い空き地や駐車場などあれば特に）。
とつぜん目の前の空き地にマンションが建設され、収益物件の日当たりが悪くなったりすることも。商業地域ではたまに聞く話です。分譲マンションで問題になることもありますよね。

・駐車場
郊外など駐車場のニーズが多い地域であれば、駐車場付きか、もしくは近隣に駐車場を確保できる収益物件を購入したいですね。

・収益物件の管理状況、居住状況
社宅などであれば、管理が行き届いていないことがあるようです。
私が見た物件では、借り上げ社宅で、空き部屋がとても汚くて、居住中の部屋も含め全面リフォームが必要だと言われました。
出たてほやほやで不動産屋も始めてみる物件で、一緒に見に行ったのですが、あまりひどかったのでさすがにやめたほうが良いと。また、社宅はそういう物件が多いようです。
ほか、水道の高圧洗浄、リフォーム、屋根、外壁修繕の履歴など、自分が管理することになったときの費用面などどれくらいかかりそうか、イメージできます。
庭に草木が多い場合、夏に剪定する必要が出てきます。私のアパートがそうです。自分でやるか、業者にお願いするか、迷いますが、業者に10万くらいでお願いしてます。

あと、住民がどんな方々なのか聞いておきます。ヤクザだとちょっと怖い...。

・雨の日の水はけ、側溝の有無。雨に日に見れたら見てみましょう。大雨ですぐ洪水になったら困ります。

■地域を見る その地域の不動産屋に聞いてみましょう。電話でも大丈夫です。

・地域性・利便性
人気の地域、観光地、駅前の特徴、交通の便、商店街、安いスーパー、学校、病院などの施設。そもそも賃貸住宅のニーズがあるかどうか。
とうぜん利便性が良いほうが良いですね。
あと、人気のある地域は家賃も多少高く、済みたいと思う人も多いはずです。
観光地はシーズン中、いきなり目の前の道路に路駐されたり車通り異様に多くなったり、いろいろ変化があります。徒歩の観光客の使う道沿いも結構うるさかったりします。

・主な客層、賃貸物件に対するニーズの把握
大学や大きな工場や会社があれば、ワンルームのニーズが多いかもしれません。
そして、ワンルームタイプの競争も結構激しいかもしれません。ワンルームの中でも、どのようなタイプが良いか調べる必要があります。立地が悪ければ、より広いワンルームなどなにかしら強みが必要になりそうです。

・その地域の中でも、さらに人気のエリアや人気のないエリア
人気のないエリアは空室が出る可能性や、家賃相場も低いなどを覚悟しておきます。購入する場合は、どんどん値下げしたいところです。
人気のあるエリアやとても利便性の良いエリアは多少古くても結構、住んでいますね。築30年でも、駅から3分の物件は、満室なんてこともあります。でも、古すぎると今度は地震が心配ですけど。

・災害状況、過去の地震や洪水など
しかし、心配しすぎもきりがないかも。でも近年洪水が多いのでそれは気をつけたい。

・その他、人口の増減、土地の値下がり状況、治安状況など
空き巣が多ければ、良い鍵を設置しよう！

収益物件のシミュレーション：沢孝史のお宝不動産鑑定ツール

収益物件の収益性を比較するとき、素人が自分で計算するのには限界があります。
失敗しないためにも、シミュレーションツールで指標判断してみてはいかがでしょう。こちらで紹介するツールは、『お宝不動産』の著者、沢孝史氏と『金持ちAさん』の著者、松井幹彦氏によって生み出された不動産シミュレーションツールです。

・お宝不動産鑑定ツール

内容と特徴
・借入れ金利の中途変更機能
・家賃変動率の段階的設定機能
・税率の段階的設定機能
・売却時のシミュレーション機能
・新築物件のシミュレーション
・現実的な利回りを算出（利回り計算機能、建物償却率計算機能）
・長期のキャッシュフローシュミレーションができ、購入時の判断指標になる（キャッシュフロー計算機能）
・複数の不動産投資（１０棟まで）に対して各々の収支を合算し、総合的な判断ができる（複数購入集計機能）
などです。 収益物件購入時に実質的な利回りや長期のキャッシュフローなどを見ながら判断できるのは嬉しいですね。

収益物件　資料請求について

収益物件　資料請求について

収益物件の資料請求は、インターネットや電話ですぐにできます。
はじめて不動産投資をする方は、どこでもよいので一度資料を請求して、実際に物件を見学すると良いと思います。一度見てみると、不動産投資というものが、意外と身近なものに感じられると思います。また、より一層不動産投資のイメージが沸いてくると思います。
はじめのうちは、資料を入手して、たくさん物件を見に行って、不動産屋と話をしながらいろんな知識を得ていくと良いと思います。

とくに最近では不動産投資のポータルサイトも増え、とても便利になりました。
収益物件専門のポータルサイトに登録している会社は、収益物件の仲介に積極的ですので、物件の紹介も比較的多く、知識も豊富です。さまざまな相談や疑問に答えてくれると思います。

そして、資料を見ながら資金のシミュレーションをしましょう。
収益物件から融資の返済や修繕費、税金などを支払うことができそうか、手元にどれくらいお金が残るのかなど。
不動産投資のシミュレーションソフトなどを利用すると簡単です。

収益物件　取得の流れ

収益物件取得の流れ

1）資料請求
近所の不動産屋やインターネットなどで物件の資料を集めます。
FAXなどがあるとすぐに送ってもらえます。

2）シミュレーション
収益の予測をします。自分で計算をするか、シミュレーションソフトなどを使うと良いと思います。
沢孝史のお宝不動産鑑定ツールなど。

3）物件見学
気に入った収益物件があれば、実際に見学をします。
不動産業者に連絡して、案内してもらいます。

4）融資の調査
目的の収益物件にどれくらいの融資が出るかチェックします。
物件の資産価値や収入などから、暫定的に融資額を調べます。
不動産業者にお願いするか、直接銀行へ行きます。

5）申し込み
融資の確認や、自己資金の調達など資金計画的に問題なければ、売主に、収益物件の買い付けの申し込みをします。

6）契約
売買契約をします。

収益物件仲介業者の選び方

収益物件仲介業者の選び方

重要なのは、信頼関係です。
この場合、会社の規模はあまり関係ありません。中古の実績のあるアパート物件の購入を希望しているのに、投資用の新築ワンルームなどを無理に勧めるようであれば、それはワンルーム販売がその人のノルマなのかもしれません。
そういう営業マンは、こちらの希望や相談をしっかり聞いてくれないでしょう。

また、不動産投資をしたことがあるかどうか、とても詳しいかどうかも重要です。
単なる不動産の営業マンで、投資をしたこともない人に、こちらは良い物件ですと薦められても信用できませんよね。

個人的に仲介業者を選ぶポイントをまとめてみますと、

・希望に合った物件を紹介してくれる。押し売りしない。
・分からないことをしっかり教えてくれる
・不動産投資に詳しい。できれば、知識だけじゃなくて実際に投資をやったことがある。
・物件の良い面ばかりでなく、悪い面をちゃんと話してくれる。また、そもそも悪い物件を薦めない。
・流通ている物件を、まめにチェックして、推薦してくれる。

などです。

お役立ちリンク集

実録アパート投資
アパート投資歴10年のｄｂｏｘさんの運営するサイト。その豊富な経験はとても参考になります。いろんな方々の不動産投資体験談もあります。

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